foto-shirley

De impact van gebouwen op het welzijn

Gedragswetenschapper Dr. Shirley Kempeneer is voorzitter van de LAMMP-leerstoel Gedragsinzichten in Vastgoed aan de Antwerp Management School. Met haar onderzoeksteam bestudeert ze vastgoed vanuit de gebruikerskant, met de klemtoon op sociaal welzijn.

Wat is de band tussen de leerstoel en het bedrijf LAMMP, waar hij zijn naam aan ontleent?

Shirley Kempeneer: “LAMMP staat voor Life and Asset Management using Proptech. Het bedrijf focust op het gebruik van technologieën in vastgoedontwikkeling, property management … In dat kader voert het ook onderzoek uit naar het gebruikersgedrag in gebouwen. Ze bestuderen bijvoorbeeld hoe een gebouw beter kan ingericht worden in functie van de gebruiker en de gemeenschap errond. Dit kadert in de toenemende aandacht voor het sociale welzijn van de gebruikers van gebouwen. Het besef groeit dat de gebruiker en bredere omgeving vanaf dag één van een ontwikkeling centraal moet staan. Dat lijkt me ook logisch, als je weet dat we in het Westen ongeveer 90% van onze tijd in gebouwen doorbrengen. Ze hebben dus een grote impact op ons welzijn en onze gezondheid. Met de oprichting van een leerstoel aan de AMS, waar heel veel vastgoedexpertise aanwezig is, wil LAMMP onderzoeken hoe we het sociale welzijn van gebouwen kunnen bevorderen en social value creëren. Social value bestaat uit twee hoofdcomponenten en we besteden met de leerstoel aandacht aan beide. Aan de ene kant is er de social value tijdens de ontwikkeling van een gebouw. In deze eerste fase gaat het over de inbedding van het gebouw, wat het bijdraagt aan de buurt, of het voldoet aan de noden van de omgeving … Aan de andere kant is er de social value tijdens het management van het gebouw. Dat betreft het welzijn van de gebruiker van het gebouw.”

We brengen 90% van onze tijd binnen door. De impact van gebouwen op ons welzijn is dus groot.

Het thema duurzaamheid domineert de afgelopen jaren de vastgoedwereld. Heeft jullie onderzoek daar een link mee?

Shirley Kempeneer: “Ja. We leggen wel andere accenten dan het duurzaamheidsonderzoek, dat enkel over het milieutechnische gaat. Duurzaamheid is al een hele tijd ‘hot’. Denk maar aan de strengere EPB-normen, de hogere isolatiewaarden, het beperken van de uitstoot, de CO2-problematiek, duurzaam transport, circulariteit … Het sociale aspect, dat bij ons centraal staat, is daar al vanaf het begin mee verweven. Er is in het duurzaamheidsverhaal altijd al aandacht geweest voor mensenrechten, werk- en leefomstandigheden … In 2004 lanceerde de VN de term ESG, wat staat voor Environmental, Social en Governance. Dat was de eerste keer dat het sociale expliciet vernoemd werd. Maar het is natuurlijk wel zo dat het ‘environmental’ aspect tot nu toe domineerde. Dat komt ook omdat het makkelijker meetbaar en verifieerbaar is. Je kan exact vaststellen hoeveel je uitstoot, hoeveel energie je verbruikt … Welzijn is moeilijker om te meten. We merken wel dat de aandacht voor het sociale recent in een stroomversnelling is terechtgekomen. De coronacrisis, waarbij de mensen vaak binnen moesten blijven, heeft daarbij zeker een rol gespeeld. Men stelde vast dat het een enorme impact heeft op het welzijn van de mensen als ze verplicht thuis moeten blijven. We zagen bijvoorbeeld een aanzienlijke stijging van het aantal burn-outs. Steeds meer mensen stelden zich de vraag hoe we de thuisomgeving, maar ook de werkvloer, beter kunnen inrichten, zodat de mensen er zich goed voelen. Ook in de academische wereld is er steeds meer aandacht voor dat vraagstuk.”

De aandacht voor het sociale is in een stroomversnelling terechtgekomen. De coronacrisis heeft daarbij zeker een rol gespeeld.

 

Jullie leerstoel is daar een mooi voorbeeld van. Hoe plannen jullie het onderzoek naar sociale waarde concreet?

Shirley Kempeneer: “Er bestaan al heel wat meetinstrumenten, bijvoorbeeld in de sociale en psychologische wetenschappen. Die kunnen ons helpen om de verschillende dimensies van welzijn te meten en ze reiken tools aan voor onze experimenten. We zullen bijvoorbeeld werken met vragenlijsten waarmee de mensen over hun welzijn kunnen rapporteren. Daarnaast willen we ook een aantal creatievere en innovatievere methodes toepassen. AMS heeft bijvoorbeeld ook een leerstoel neurowetenschappen. In hun lab kunnen we biometrische activiteit en EEG-activiteit meten en op die manier objectieve vaststellingen doen. Je leidt er bijvoorbeeld uit af hoe iemand zich tijdens een werkdag heeft kunnen concentreren. Je kan het gevoel hebben dat je gefocust was op je werk, maar zeggen je hersenen dat ook? Dat kan je neurowetenschappelijk perfect vaststellen. Een deel van ons onderzoek werkt ook rond nudging. Dat is een term uit de psychologische wetenschappen. Een bekend voorbeeld van nudging is de vlieg die je vaak in mannentoiletten ziet en die mannen ertoe aanzet om in de pot te plassen. Als je raak plast, licht het beloningscentrum van je hersenen op. Je kan dat evengoed toepassen bij ecologisch gedrag, bijvoorbeeld door de vuilbakken in een gebouw een felle kleur te geven. Er bestaan ook vuilbakken die je net als Holle Bolle Gijs bedanken als je er iets in gooit. Via nudging kan je dus groen gedrag stimuleren.”

 

Jullie willen ook inzetten op VR-technieken. Hoe kunnen die helpen?

Shirley Kempeneer: “We bestuderen inderdaad hoe het virtuele een meerwaarde kan bieden en hoe het kan helpen om ons gedrag te veranderen. VR kan vastgoed echt transformeren, omdat het de mogelijkheid biedt om een fysieke ruimte helemaal anders te beleven. We maken daarbij een onderscheid tussen immersive en non-immersive VR. Bij immersive VR word je echt ondergedompeld in de VR-beleving, bijvoorbeeld met een VR-bril of met projecties op de muren. Een voorbeeld van non-immersive VR is een app op je tablet die je in een 3D-ruimte laat bewegen door met je vingers over het scherm te navigeren. VR-technieken kunnen een heel grote impact hebben op onze beleving of ons welzijn in een gebouw. Wij willen bestuderen hoe we deze technieken kunnen toepassen om mensen samen te brengen over verschillende ruimtes heen. Concreet denk ik bijvoorbeeld aan leegstaande loketten in treinstations. Die stations bieden het grote voordeel dat ze meestal centraal gelegen zijn, op plaatsen waar veel mensen langskomen. Veel stationsloketten worden momenteel niet gebruikt en wij bestuderen hoe we een technologie kunnen uitdokteren om de stations virtueel met elkaar te verbinden. Op basis van de plaatselijke noden kunnen we die ruimtes verschillende invullingen geven, bijvoorbeeld met culturele of sportactiviteiten … Zo spelen we in op de behoeften van de plaatselijke gemeenschap én creëren we social value omdat we de verschillende ruimten met elkaar verbinden. Een ander voorbeeld zijn bibliotheken. Die lokken minder bezoekers dan vroeger, bijvoorbeeld omdat veel mensen overstappen op e-boeken. Veel bibliotheken hebben dan ook plaats ter beschikking voor extra functies, zoals studieruimte voor studenten. Je kan verschillende stakeholders uit de buurt samenbrengen en inspelen op hun noden.”

 

Bij energetische duurzaamheid is het duidelijk dat dit voor gebouwinvesteerders en gebruikers winst oplevert. Minder verbruik zorgt bijvoorbeeld voor minder kosten. Kan ook de sociale waarde van een gebouw financieel iets opleveren?

Shirley Kempeneer: “Ongetwijfeld. Voor sommige mensen hangt er nog een waas van charity rond het hele verhaal van sociaal welzijn. Zo zijn er bedrijven die hun medewerkers een dag per jaar laten werken voor een goed doel en die denken dat ze daarmee inzetten op sociaal welzijn. Zo creëer je echter geen echte social value. Heel wat studies tonen aan dat inzetten op sociaal welzijn zeker winst kan opleveren. Zo zorgen betere luchtkwaliteit en thermisch comfort voor minder afwezigheden en bevorderen ze de prestaties en de productiviteit. Biophilic design streeft ernaar om zoveel mogelijk de natuur binnen te halen in de kantoorruimte: natuurlijk licht, planten, uitzicht op groen, houten meubels … Onderzoek leert dat dit leidt tot meer creativiteit, innovaties, start-ups … En als je de buurt inspraak geeft en laat participeren, krijg je betere sociale netwerken en dus een hoger sociaal kapitaal, minder vandalisme, meer inclusie, minder eenzaamheid … Wij benadrukken het belang van sustainable businessmodellen en sustainable finance. In de traditionele business cases wordt enkel aandacht besteed aan het financiële, maar bijvoorbeeld niet aan de milieutechnische of sociale kosten. Die worden vaak genegeerd. Dat is nefast, want het kan leiden tot marktfalen en slechte beslissingen. Bedrijven die future proof willen zijn, kijken verder dan wat er op korte termijn binnenkomt en buitengaat. Ze houden ook rekening met ecologische en sociale waarde en kosten op lange termijn. Dat zijn de voorwaarden voor een goed businessmodel. We hopen dat bedrijven meer die langetermijnreflex ontwikkelen en zich bijvoorbeeld de vraag stellen hoe hun businessmodel het zal doen binnen pakweg 20 of 30 jaar.”

Traditionele business cases besteden enkel aandacht aan het financiële, maar niet aan het milieutechnische of sociale. En dat is nefast.

Er zijn al heel wat certificaten voor gebouwen. Wat is de link tussen wat jullie doen en labels zoals BREEAM of WELL?

Shirley Kempeneer: “Veel van die certificaten en labels leggen de klemtoon op ecologische aspecten, alhoewel een label als WELL ook vrij uitgebreid rekening houdt met het sociale. Daarnaast heb je ook de ESG reporting frameworks, waarbij investeerders verplicht moeten rapporteren over de ESG-waarde van hun investering. Die zijn in het leven geroepen om te garanderen dat er geïnvesteerd wordt in duurzame bedrijven en projecten. Het is alleszins positief dat die initiatieven er zijn. Ze vormen op zijn minst een mooi startpunt. Het probleem is echter dat er geen eenduidig kader is. Er zijn allerlei agency’s en frameworks die allemaal op een andere manier meten. Dat creëert verwarring, want op den duur weet niemand nog wat hij moet doen of waar de prioriteiten liggen. We missen ook nog de social value in het bestaande aanbod. Het gaat nog te veel over het juridische, de veiligheid enzovoort. De gebouwkenmerken die aan bod komen, hebben vooral betrekking op de fysieke gezondheid: is er voldoende verluchting, worden er geen giftige schoonmaakproducten gebruikt, is er voldoende drinkwater …? Het mentale en sociale welzijn komen veel minder aan bod en de impact van het gebouw daarop al zeker niet. Er wordt bijvoorbeeld gevraagd naar de aanwezigheid van een burn-outcoach, maar dat heeft niets met het gebouw op zich te maken. Terwijl wetenschappelijk onderzoek duidelijk aantoont dat ook het gebouw een aanzienlijke impact heeft op het mentale welzijn, de verbinding met het bedrijf en de collega’s, de creativiteit. Het is vooral daarop dat wij focussen. Onze insteek is dus in dat opzicht anders dan bij de bestaande certificaten.”

 

Is het jullie ambitie om uiteindelijk zelf een certificaat te creëren dat die hiaten opvult?

Shirley Kempeneer: “Nee. Ons werk kan wel aanvullend zijn op wat reeds gebeurt. We zien ook vaak dat de bestaande certificaten nieuwe elementen toevoegen aan hun framework. We hopen dat ze dat ook doen met aspecten van ons wetenschappelijk onderzoek. Zelf een label lanceren is geen ambitie. Dat zou ook niet evident zijn, want sociaal welzijn is in grote mate afhankelijk van de context. Wij doen vooral contextgebonden onderzoek en willen bedrijven en overheden adviseren over hoe ze rekening kunnen houden met bepaalde zaken. Het blijft onze voornaamste missie om input te geven aan LAMMP en in het bijzonder de nieuwe afdeling, the Human Side of LAMMP. Die zet de gebruikers en stakeholders van een gebouw centraal en adviseert daarover. We zien nu bijvoorbeeld vrij veel leegstand in kantoorgebouwen. LAMMP adviseert hoe je die leegstaande ruimtes het best kan benutten voor je medewerkers. Of ze geven advies over het ontwikkelen van nieuwe gebouwen en de inrichting van bestaande gebouwen vanuit een sociaal perspectief. Met de inzichten van onze leerstoel kunnen we dat optimaliseren. Momenteel zijn er al enkele concrete projecten waarbij we LAMMP ondersteunen. Zo is er een bedrijf dat heel bewust zijn medewerkers meer wil laten bewegen na de lockdown. Veel bedrijven hebben een fitnessruimte, maar wij wilden daar ook de mensen die van thuis uit werken bij betrekken. Daarom hebben we een soort digitale fitnessruimte ontworpen, waar de thuiswerkers bijvoorbeeld virtueel een spelletje tafeltennis kunnen spelen met hun collega’s op kantoor. Dat bevordert niet alleen de lichamelijke gezondheid, maar ook het mentale welzijn van de thuiswerkers. Het geeft hen de mogelijkheid om een babbeltje te slaan, waardoor ze zich meer verbonden voelen met hun collega’s.”

 

KADER: Vrouw in een mannenwereld?

Hoe je het ook draait of keert, de vastgoedwereld blijft tot op heden een mannenbastion. Hoe voelt een power woman zoals Shirley Kempeneer dat aan? “Het klopt natuurlijk dat de sector nog steeds grotendeels door mannen gerund wordt, maar in mijn vakgebied is dat toch veel minder het geval. Het sociale wordt altijd al gezien als een ‘zachte’ sector en er zijn in dit domein heel veel vrouwen actief. Ik denk bijvoorbeeld aan Lisette Van Doorn, die aan het hoofd staat van het vooraanstaande Urban Land Institute. Je kan dus gerust stellen dat de vrouwen het voortouw nemen in de strijd om de social value. Veel van wat wij doen heeft ook een link met de psychologie en de sociologie, bij uitstek twee vakgebieden waar traditioneel veel vrouwen actief zijn. Nu, ons vakgebied beperkt zich niet tot de ‘zachte’ wetenschappen, want er is ook een belangrijke technologische en financiële component, en die worden traditioneel meer als mannelijk gepercipieerd.”